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农村集体所有宅基地房屋建盖“用益物权”纠纷再审代理词
2017-03-16  
代理词

审判长、审判员:

受再审申请人陈会才的委托,代理其与丽江束河文化交流中心(下称中心)、木曙东合同无效确认纠纷再审案。

  按照现行法律、法规、政策,农村房屋是在集体所有的宅基地使用权上形成的法定“用益物权”,宅基地所有权归集体所有,房屋“用益物权”归宅基地使用权人使用。本案诉争的酒店房屋“用益物权”,是通过附条件附期限的的集体宅基地使用权租赁方式建盖形成的,该附条件、附期限的集体宅基地使用合同,经公证机关公证、工商登记,该房屋“用益物权”在所附期限内属中心合伙企业经营财产,李湘群、木曙东处分合伙企业财产,侵犯申请人合法权益,原审判决认定基本法律事实法律关系、适用法律错误,理由如下:

    一、诉争的酒店是建在农村集体宅基地上的房屋“用益物”,其“用益物权”已经公证机关公证、工商行政管理机关登记为中心合伙企业经营财产

  按照现行的土地管理法、农村宅基地使用权管理办政策,不动产登记办法,农村宅基地建盖的房屋,不能进入商品房交易市场交易,其房屋无论是宅基地使用权人自建房,还是合资建房,或是出租宅基地使用权建房,其取得的只是用益物权,不是房屋所有权。本案诉争的房屋是建盖在集体宅基地上的建筑物“用益物权”,该“用益物权”经公证机关公证、工商机关登记为中心的合伙企业经营财产,本案不存在房屋所有权纠纷。 

 二、诉争的房屋“益物权”用是附条件、附期限的

  诉争的酒店房屋,不是木曙东在依法取得的的集体宅基地上自建、合建的,而是其与案外人何能刚、潘和萍签订附条件、附期限(注:诉争房屋由何、潘二人出资建盖,木曙东出租给其经营20年——现行法律规定房屋租赁最高期限为20年,宅基地使用租赁使用期限30年)建成,该附条件、附期限合同所附条件成就(房屋建成,且其用益物权已经工商行政管理机关登记为合伙企业财产),但何、潘出资建成的酒店房屋没有,也不可能取得房不动产登记,因此,其房屋不可能登记为酒店合伙企业固定财产、不动产,同样依法也不可能登记为木曙东的不动产——房产,或是登记为集体所有的不动产——房产。为此,其该房屋只是木曙东依法取得的集体宅基地使用权上的建筑物,其享的只是该集体宅基使用权建筑物的“用益物权”不具有法定的房屋所有权,但其对该房屋建筑“用益物权”的取得是附有条件、附有期限的,在其所附条件、附期限期间,酒店的 “用益物权”权利义务归酒店——合伙企业享有承担,不归木曙东。

三、李湘群、李湘金、谭皓通过合伙企业股权转让形式有偿取得中心合伙企业“用益物权”财产权益

原审申请人向一审法院提交了李向湘群与何能刚、潘和萍签订的股权转让合同,以及经公证机关证明的李向湘群与木曙东签订的《房屋租赁合同》、《土地使用权租赁合同》、工商变更登记证据,证明李湘群的行为不是其个人行为,而是合伙企业合伙负责人执行合伙事务的职务行为,其取得的酒店房屋“用益物权”是以320万元对价,及附有向木曙东交宅基地租金为条件取得的。

  四、诉争酒店用益物权受法律保护

农村集体所有宅基地建盖的房屋,不是商品房,其房屋只是依法建在集体所有的宅基地上的建筑物,木曙东按照附条件、附期限契约享有的只是该宅基地使用权,不是所有权、也不是“用益物权”,其只有在期限届满后才享有该房屋的“用益物权”。

按照《中华人民共和国物权法》“第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。第一百一十八条 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源,单位、个人依法可以占有、使用和收益。”规定,在农村集体所有宅基地上建盖的房屋形成的权利属“用益物权”范畴,不是不动产房屋所有权。

  按照《中华人民共和国物权法》“第一百二十条 用益物权人行使权利,应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。”中共中央 国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》“坚持全面保护。保护产权不仅包括保护物权、债权、股权,也包括保护知识产权及其他各种无形财产权。”规定,诉争的中心“用益物权”受法律保护。李湘群、木曙东处置合伙企业“用益物权”,侵犯申请人合法权益,该处分行为无效。

  五、一、二审判决认定基本法律事实、法律关系、适用法律错误

本案申请人的起诉,是基于二审法院不依法追加木曙东为被执行人,不执行中心“用益物权”清偿所负申请人债务提起的诉讼。

用益物权权利与其他财产所有权同样具有特定、唯一、排他、独占法律特征,诉争的房屋没有房屋产权登记,据此,其房屋不存在是不动产财产权纠纷,而是在集体所有的宅基地上附条件、附期限的建盖房屋“用益物权”纠纷,木曙东依法只能按照附条件、附期限契约取得诉争房屋的“用益物权”。

本案木曙东与李湘群所签《终止房屋租赁合同》,是在没有依法撤销公证机关公证过的《房屋租赁合同》,也没注销中心合伙工商登记,更没有清偿生效判决确认的中心所欠申请人债务前提下签订的,其无论是欺诈、暴力威胁(李湘群证词),还是恶意串通,都是为逃避“中心”债务实施的违法行为,该行为都是无效的,一、二审判决认定基本法律事实、法律关系、适用法律错误。

综上,农村集体宅基地上建盖的房屋,因其宅基地所有权属集体,本案不存在房屋所有权权属争议,而是“用益物权”争议。

农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利,它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。

本案诉争的集体所有宅基地上所建房屋的“用益物权”不是木曙东原始取得,而是其以附条件、附期限的契约方式取得的,在其所附条件、期限内其该集体宅基地上建盖的房屋“用益物权”属中心合法财产,其权利依法受《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合伙企业法》、国家产权保护制度的保护,据此,请求依法撤销原审判决,支持申请人的再审主张。

上述意见希望合议庭予以采信。

 代理人:樊则华

二0一七年三月十六日

    

作者:[樊则华] 分类:[通讯] 时间:[10:26:51] | 评论(0) | 阅读(221)
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