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民事合同不因违反行政管理规定无效
2011-11-28  
                民事合同不因违反行政管理规定无效

                 重庆市第三中级人民法院 陈江平

    裁判要旨

    违反行政管理规定的民事合同相关责任方应承担行政责任,但承担行政责任并不必然承担民事责任, 如该合同不违反国家法律、法规的禁止性、强制性规定,仍具有法律效力。

    案情

    重庆市某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)系重庆市垫江县桂溪镇某小区开发商,重庆某物业管理有限公司(以下简称某物管公司)系该小区前期物业管理公司。2007年1月8日,某房地产公司委托某物管公司与购买该楼盘商品房的业主签订《代收代缴协议》并收取业主缴纳的水、电、气、闭路电视等户头费。同年3月25日,皮某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》,皮某购买该楼盘C9栋1单元501号住房一套。该合同对闭路电视、水、电、气安装入户办证的费用未作约定。同日,皮某与某物管公司签订了《代收代缴协议》,约定由某物管公司为皮某代收代缴该房水、电、气、闭路、办证费等共计6800元。某房地产公司的工作人员持某物管公司的收据向皮某收取了6800元。某房地产公司收取上述费用后,为皮某购买的房屋向相关部门缴纳了水、电、气、闭路开户、办证所需费用,该房的水、电、气、闭路现已开通并交付使用。2006年12月29日重庆市物价局作出渝价(2006)753号文件,该文件规定,重庆市政府从2007年1月1日起取消渝府[2001]107号文件有关代收费的规定或表述,将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表安装费,闭路电视安装费,转移登记费,土地权属调查费,地籍测绘费,房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中,实行商品住房销售价格“一价清”制度。商品房“代收费”并入房价后,各地房地产开发经营企业不得再以任何名义向购房者收取商品房销售价格之外的任何费用(除大修基金和税金外),更不得借机乱涨价。皮某以《代收代缴协议》违反重庆市物价局渝价(2006)753号文件的规定为由,要求某物管公司、某房地产公司退还该费用被拒绝,遂诉至重庆市垫江县法院,请求判决确认《代收代缴协议》无效,某物管公司、某房地产公司连带退还6800元及利息。

    裁判

    重庆市垫江县法院经审理认为,依据现行法律的相关规定,认定合同无效的依据只有法律、行政法规效力性强制性规定。而皮某据以请求确认合同无效的文件依据不是法律、行政法规,不能作为认定合同无效的依据。某物管公司受某房地产公司委托与皮某签订的《代收代缴协议》是当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规效力性强制性规定,依法应当具有法律效力,故对皮某的诉讼请求不予支持。判决:驳回皮某的诉讼请求。

皮某不服上诉至重庆市第三中级人民法院,二审判决维持原判,驳回上诉。

    评析

    当前,因商品房买卖相关法律法规配套不完善,相关部门监管不到位等方面的原因,在商品房买卖过程中的不规范行为大量存在,一不留神,购房者就落入开发商设计的温柔陷阱。本案曾作为典型案件在《天涯论坛》、《垫江论坛》、《华龙网》等网络媒体报道,该案的审理引起了社会广泛关注,因此很有必要对该认真分析,以擦亮购房者眼睛。

本案的焦点是:违反行政管理规定的民事合同是否有效。少数人认为,重庆市物价局的商品住房销售价格“一价清”制度是在我国没有现行相关法律法规规定的前提下制定的,内容不违反相关法律法规规定,应当具有法律效力。本案的《代收代缴协议》违反上述规定应当无效。重庆市第三中级法院经本院审判委员会研究认为,本案的《代收代缴协议》应当合法有效,其理由有:

    1、民事合同不因违反行政管理规定无效

    违反行政管理规定承担的是行政责任,但承担行政责任并不意味着必须承担民事责任。这是理论界与司法实务界的共识,因为民事责任与行政责任在法律关系、法律适用、承担责任的方式、适用机关和程序等方面都有本质区别。

    《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用< 中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定,合同法第五十二第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。故,确认民事合同无效的法定依据只能是法律、行政法规的效力性强制性规定,行政管理规定因不属法律、行政法规,不能成为确认民事合同无效的法律依据。

    2、渝价[2006]753号文件属行政管理规定,并且不是效力性强制性规定

    依据重庆市物价局渝价(2006)753号文件规定,重庆市政府从2007年1月1日起实行商品住房销售价格“一价清”制度的目的是:为提高商品房销售价格的透明度,规范商品房销售价格行为,便于价格行政管理,将应由购房者交纳房地产开发经营企业“代收费”直接并入房价。但不表明国家相关部门取消收取水、电、气一户一表安装费,闭路电视安装费,转移登记费,土地权属调查费,地籍测绘费,房地产权证工本费,或者上述费用由房地产开发商承担;只是要求房地产开发商将应由购房者承担的上述“代收费”(不仅限于“五通费”)直接并入商品房销售价格中。物价行政管理部门关于商品房的销售价格由经营者自主制定、实行市场调节的意见也同样证实:渝价[2006]753号文件规范的是上述费用收取方式,但未改变房地产开发商与购房者的实体权益。故该文件属行政管理规定,并且不是效力性强制性规定。

     3、某房地产公司应承担行政责任,但本案的《代收代缴协议》应合法有效

     在2007年1月1日之后仍在商品房销售价格之外向购房人收取“代收费”的行为,明显违反重庆市物价局渝价(2006)753号文件规定,应承担相应的行政责任。

本案《商品房买卖合同》中约定的房价不包含闭路电视安装入户、水、电、气一户一表安装入户费用。某物管公司受某房地产公司委托与皮某签订《代收代缴协议》及代收水、电、气、闭路、办证费用,皮某应明知某物管公司系所购房小区的前期物业管理公司并自觉缴纳“代收费”。某房地产公司已向相关部门缴纳了皮某所购房屋的水、电、气、闭路开户和办证所需费用,该房的水、电、气、闭路已开通并交付皮某使用。故本案的《代收代缴协议》未违反国家法律、法规的强制性规定,应当具有法律效力。

    4、结论

违反行政管理规定的民事合同相关责任方应承担行政责任,但承担行政责任并不必然承担民事责任, 如该合同不违反国家法律、法规的禁止性、强制性规定,仍应具有法律效力。

   

    

作者:[追梦人] 分类:[民事] 时间:[07:13:21] | 评论(0) | 阅读(1032)
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