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浅析集资房转让合同的效力 重庆市垫江县法院 陈江平
2010-07-20  
                           浅析集资房转让合同的效力

    一、问题的提出

    集资建房不但能省去广告费、银行贷款利息和公共费、招待费等,还可享受一定的住房规费减免政策,据测算,其价格一般比市场上商品房价约低40%左右,故有条件的单位纷纷组织职工集资建房。由于集资房完全能够满足人们日常居住和生活的需要,且价格较商品房低廉,许多享受集资房优惠政策的单位职工出于转让风险和牟利等目的,纷纷以转让集资房的名义把自己的集资建房资格(或指标)出售给他人。一段时间以来,市场上的集资房交易火爆异常。双方签订协议时的房价往往很低,随着近年来我国城市住宅价格一直大幅上升,当集资房建成时,涉案房屋溢价相当可观,出卖人看见有利可图就千方百计寻找种种理由反悔,主张转让协议无效,要求买受人返还房屋。随着房价的飞涨,因转让购房指标而引起纠纷的案件也越来越多。审判实务中,由于现行法律对集资房是否可转让没有明确规定,同一法律事实,不同法院判决结果竟然相反。因此,很有必要对集资建房转让合同的效力深入分析,以统一法律适用,维护社会公平正义。

    二、审判实务中的主要观点及依据

    此类案件的处理,在审判实践中主要有以下观点: 

   ( 一)、法院不应受理。其理由是:最高人民法院(1992)38号文件《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定:凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷,因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷,因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人为此而提起的诉讼,人民法院应依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门申请解决。 该类纠纷属单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷,不属于人民法院主管工作的范围,法院不宜受理。

   (二)、转让协议无效。其法律依据有:1、《城市房地产管理法》第三十七条规定:未依法登记领取权属证书的房产不得转让。因签订转让协议时,出卖人尚未取得涉案房屋产权,该转让协议应无效;2、集资房本身体现了单位福利,须以具备该单位职工的身份属性为前提。双方签订转让协议后,使不具备单位职工身份的人享有了作为该单位职工才能享受的单位福利,这一行为使指标拥有人所在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税收规定。如北碚区法院审理的重庆市首例“集资房指标买卖纠纷案”,法院就是以集资房指标买卖违反了有关规定为由,判决双方签定的指标转让协议无效 。

   (三)、转让协议有效。理由有:集资房转让协议是权利义务的概括性转让;该协议转让的是集资建房资格并非房屋所有权,属债权范畴,可以依法转让;转让行为不违反法律的强制性规定;转让协议没有损害社会公共利益。

    三、对集资房转让合同效力的具体分析

   (一)、该类纠纷法院应当受理。

    该类纠纷的双方当事人一方为单位职工,一方为本单位职工以外的其他人。因受让人不是单位职工,与单位之间不存在管理与被管理的关系,此情形不适用最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》,人民法院应予受理。

   (二)、集资建房转让合同的实质是集资建房资格的转让。

    所谓“集资房”,是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地,群众自行集资建设,按成本价销售,以解决职工住房困难的一种方式。集资建房政策是计划经济向市场经济转轨过程中的一项过渡性政策,对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。集资的对象范围是由单位确定的,带有福利性。单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下,所以在分房方案确定后,各职工所享有的权利已经是确定下来,是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利,所以职工依法可以进行转让。

   在审判实务中,该类纠纷的实情往往是:双方签订集资房转让协议时,集资房屋尚未竣工, 且房屋所在的具体楼层、位置及面积均未确定,故出卖人当时并未取得集资房屋所有权。而根据该协议的内容,出卖人在收取买受人一定转让费后,将其享有取得集资建房的请求权转让给买受人,由买受人以出卖人的名义参与集资建房,承担集资建房款等相关费用,出卖人在获得房屋产权证后过户给买受人或单位在办理房屋产权时直接登记为买受人。由此可见,签订集资房转让协议时出卖人未实际取得涉案房屋的所有权,出让人对该集资房享有的权利尚停留在参与集资资格。因此,双方签订的协议书虽名为房屋转让,实际上是集资建房资格的转让,并非房屋所有权转让纠纷。这在法理上可归为一种期待利益,属债权范畴,可以依法转。

    (三)、集资房转让合同是权利、义务的概括转让。

     如前所述,在该类纠纷中,出卖人在收取买受人一定转让费后,将其享有取得集资建房的请求权转让给买受人,由买受人以出卖人的名义参与集资建房,承担集资建房款等相关费用,出卖人在获得房屋产权证后过户给买受人或单位在办理房屋产权时直接登记为买受人。这符合合同权利、义务概括转让的法律特征。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。集资单位收取由买受人以出卖人的名义缴纳的集资建房相关费用的行为已表明,集资单位已同意双方集资房资格的转让。

    (四)、《城市房地产管理法》等不能成为集资房转让合同无效的依据。

     根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定,违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。同时,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。

    目前尚无禁止集资建房转让的全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。《城市房地产转让管理规定》是建设部颁布的一个部门规定,《经济使用住房管理办法》是由中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门日前联合发布的。而《重庆市经济适用住房管理暂行办法》只是一个地方性法规而已。《城市房地产管理法》、《经济使用住房管理办法》以及《重庆市经济适用住房管理暂行办法》均具有行政管理性质,旨在规范房屋交易的行政管理,而非禁止交易关系,所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益,故在性质上属于管理性禁止规范,并非效力性禁止规范,司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。至于单位规定集资房不得转让,但这只是单位内部规定,不具有法律效力,不能对抗第三人。故上述规定均不能成为确认无效案的依据。

    (五)、涉案房屋未依法登记领取权属证书不影响集资房资格转让合同的效力。

    《物权法》第十五条规定, 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。这表明,《物权法》已经将不动产变动的原因与结果进行区分,所以,即使不能发生物权变动,也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力,债权合同仍然有效。如前所述,集资房转让合同是集资建房资格的转让,并非房屋所有权转让纠纷,属债权范畴。即使涉案房屋未依法登记领取权属证书,其法律效力是物权不发生变动,不影响集资房资格转让合同的效力。

    (六)认定集资房转让合同有效不损害社会公共利益

     经济适用房属于行政管理调整范围,违背相关规定就要受到行政方面的制裁和处罚。另一方面,一旦单位职工享有了经济适用住房的购买资格,同时便具有了民事主体身份,其转让资格,是对其民事权利的处分,法律应完全尊重其民事处分权利,保障其合同意思自治。如用“社会公共利益”这种大而抽象的概念对一个具体的民事法律关系进行认识和处理,这将极大损害民事权利人的合法权益,也将会使合同法的相关规定无限延伸,使具体的法律规定形同虚设。

    (七)认定集资房转让合同有效符合诚实信用原则。

    该类纠纷的背景是:双方订立《房屋转让协议书》时,程序和内容都符合法律规定的。从实际的结果上说,也是一个“多赢”的协议。出卖人出让“奶油指标”获得了相应的报酬,提前吃到了奶油;买受人付出了转让费和全部集资建房款,等待和期盼了数年,经过数年的努力和等待,黄铜打成了首饰,砖头变成了房屋。被申请人见有利可图,于是撕毁合同,想用砖头的钱再买房屋,司马昭之心路人皆知。

    诚实守信是社会的基石,是发展社会主义市场经济的基本原则,是建设和谐社会的基础。诚实信用原则不仅是合同法的基本原则,也是民事活动的基本原则。如简单地确认集资房转让合同无效,会纵容集资房享有者牟利行为的蔓延,损害《合同法》遵循的诚信、平等、真实的原则。因此,为维护社会正义、维护诚实信用这一民法的帝王原则、培育公序良俗,应当认定集资房转让合同有效。

    四、结论

    法律是建立在道德基础上的民意的体现。道德的瑕疵需要法律修正,法律的缺陷和不足。综上所述,笔者认为,集资房转让合同的法律效力应当有效。

    

作者:[追梦人] 分类:[民事] 时间:[06:13:55] | 评论(5) | 阅读(3447)
文章评论
  1. 评论者:王忠江 时间:2010-11-21 18:21:09
    该篇文章写得太好了,既讲述了法律,又维护了中国的传统美德,也维护了物权法和市场的正常交易,可敬可佩,不愧为人民的公仆,希望你能为混乱的集资房交易撑起一片蓝天。

        

  2. 评论者:刘光惠 时间:2011-02-28 11:38:18
    阅读过多篇探讨的文章,此篇最为经典和翔实,列举依据均客观全面,有理有据,公正廉明,强烈赞同!!

        

  3. 评论者:万州律师 时间:2011-05-10 21:05:24
    人民的好法官!

        

  4. 评论者:王朝辉 时间:2011-07-11 16:54:22
    陈法官,你好!我于2005年向广西劳教局一位退休干部购买了其单位的市场运作房,已经付完了所有的房款和税费,在焦急期盼等待了六年后终于可以拿到钥匙了,谁知对方竟然反悔了,说是我们当时签的合同是无效的,我质问他作为一个司法干部明知合同是无效的为什么还让我去签字(是他主动找我购买房子的),这不是欺诈是什么?但他就是一副无赖的嘴脸,死活不给我钥匙也不愿意赔偿利息。这样的人渣法律却在保护他,我真的搞不懂,如果广西南宁的法官都像你一样,那我们就算是见到青天了。

        

  5. 评论者:先生 时间:2012-01-20 16:04:24
    法官重要的不仅是法律知识,重要的是价值管!和有无道德的血液!

        

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